美国人正经历着几十年来最严重的住房负担能力危机。婴儿潮一代不愿出售他们的房屋，保险费用飙升，抵押贷款利率高得离谱，有一半的租房者表示他们支付不起房租。一些人已经放弃了拥有自己的房子。这个问题已经酝酿多年，经济学家一致认为解决起来并不容易。然而，拜登总统在3月7日（周四）的国情咨文讲话中表示，政府已经有了解决办法。
“我知道对你们来说，住房成本非常重要。如果通货膨胀继续下降，抵押贷款利率也会下降。但我不会等待。”他说。经济适用房倡导者称赞拜登帮助潜在房主买得起房子的计划。但批评人士表示，拜登的计划只会加剧问题，因为它创造了更多的住房需求，而没有充分解决危机背后的关键因素：美国没有足够的住房。
税收抵免和其他购房倡议
拜登在3月7日（周四）提出了几项行动，旨在改善住房负担能力并增加可购买或租赁的房屋数量。他宣布了两项新的税收抵免政策，但这需要国会在其生效前采取行动。首先是为中产阶级购房者提供1万美元的可退还信贷，实质上是一种利率优惠。政府估计，该计划将在未来两年内帮助超过350万购房者完成首套房交易。对于房主来说，提供1万美元的税收抵免，旨在促使人们将他们的首套房推向市场。这将是中产阶级家庭每年的税收抵免，适用于将低于该地区中位房价的房屋出售给即将居住在该房屋中的中产家庭。据估计，将有约300万卖家受益于此。此外，总统呼吁国会通过立法，这可能会导致建造和翻新超过200万套房屋，以弥补住房供应缺口，从而降低住房成本。
拜登认为，这些提案将解决住房负担危机的两个主要因素：几十年来的建造不足意味着市场上没有足够的房屋，而抵押贷款利率已经上升到数十年来的最高水平——比拜登上任前翻了一番多。现在的租金比疫情前高出30%，房价现在比疫情前高出40%。与此同时，那些在疫情时期以2%或3%的超低抵押贷款利率进行再融资或购房的房主非常不愿意卖掉自己的房子，以接近7%的现行利率购买新房：超过90%的现有房主的抵押贷款利率在6%或更低。住房专家一致认为，与需求相比，可供出租或拥有的住房不足。对这一差距的估计从150万到720万不等，这取决于是谁在计算这一差距，以及做出了什么样的假设。
住房行业意见不一
住房倡导者庆祝拜登将租户和房主的挑战摆到了首要位置。“这是50多年来在住房问题上最重要的国情咨文演讲，”全国住房会议（National Housing Conference）总裁兼首席执行官大卫·德沃金（David Dworkin）说。全国住房会议是一家支持负担得起住房的非营利组织。德沃金在一份声明中表示：“拜登总统呼吁国会通过税收抵免、首付援助计划和其他措施来解决住房负担能力的紧急问题是合理的，也是减轻高租金和房价负担的关键一步。”住房行业的其他人则持不同意见，他们表示，促进更多房屋需求并限制交易成本的个人税收抵免将进一步推高房价和信贷成本。“简而言之，需求持续超过供应；并且补贴更多的需求会推高房价，”住房政策委员会（Housing Policy Council）主席、住房行业的贷款机构、保险公司和数据公司的贸易协会总裁埃德·德马尔科（Ed DeMarco）说。
潜在的住房短缺
住房供应根本跟不上需求，这推高了价格，美联储最新的货币政策报告将其归因于“短期和长期因素”。报告称：“在短期内，较高的利率和银行更严格的承销大大增加了建筑商的融资成本，阻碍了新建筑的建设。长期来看，尽管2020年末和2021年出现了建设的激增，但看来各种因素——包括分区和其他监管障碍——阻止了建设跟上潜在需求的步伐，导致了历史低点的总住房空置率。”美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）本周在证词中表示，住房短缺的加剧可能会导致住房通胀持续上升。但这是国会很长一段时间以来都很清楚的事情。众议院和参议院已经举行了几次听证会，讨论了住房市场的问题，如负担能力、分区改革和价格操纵。下周，参议院将主持一场听证会，讨论可能的解决方案。
为什么美联储做得不够
在疫情初期，当美联储大幅降息以刺激遭受重创的经济时，抵押贷款利率大幅下降。它们在2022年春季开始上升，当时美联储开始提高关键利率，以对抗几十年来最高的通货膨胀。利率影响着整个经济的借贷成本。根据房利美的数据，平均30年期固定抵押贷款利率于10月下旬达到了7.79%，创下了20多年来的最高水平，但自那以后稳步下降，截至3月7日结束的一周为6.88%。影响借贷成本是美联储的主要工具，但它只在需求方面发挥作用。因此，当通货膨胀率过高时，美联储唯一能做的就是提高利率以减缓需求。鲍威尔表示，这意味着美联储无法解决住房供应不足的问题。“我认为有两个因素。一个是长期的住房短缺，另一个是疫情的影响和相关的高利率。当所有这些都过去了，利率正常化时，这些问题就会消失。”鲍威尔3月7日（周四）告诉参议员，“我们仍然会面临长期的住房短缺，并且这将会对房价产生上升压力。”
（图片源于CNN）
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