一个由两党参议员组成的团体于3月12日（周四）通过了一项旨在改善住房可负担性的法案。该法案包含约40项条款，旨在增加住房供应并降低住房成本。目前尚不清楚该法案能否以现有形式在众议院获得通过。就在一个月前，美国众议院刚刚通过了一项内容类似但规模更小的住房法案。
参议院的法案名为《21世纪住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act），由南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆·斯科特（Tim Scott）和马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）共同推动。该法案旨在鼓励地方政府扩大住房开发，减少被批评拖慢建设速度的监管障碍，并扩大预制住宅（manufactured housing）的供应。这类住宅通常可以比传统房屋建造得更快、成本更低。
自2008年金融危机以来，美国住房建设长期落后于需求增长，导致全国范围内出现住房短缺，并推高了许多地区的房价。立法者表示，这一法案旨在通过鼓励地方政府放宽分区限制（zoning rules）以及减少联邦层面的开发障碍，来推动更多住房建设。综合来看，这可能是过去30年来最重要的住房政策举措之一。
美国全国住房会议（National Housing Conference）主席戴维·德沃金（David Dworkin）在声明中对法案通过表示欢迎，称其为“解决严重可负担住房短缺问题的重要一步”。不过，德沃金也表示，法案中一些条款可能会削弱投资者每年建设数万套出租住房的能力，这些问题仍需众议院进一步讨论。
美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）曾承诺解决住房可负担性危机，但白宫目前尚未提出详细的整体战略。不过，政府已经表达了对该法案的支持。白宫管理和预算办公室（OMB）本月早些时候表示，特朗普愿意签署参议院目前版本的法案。
众议院此前通过的法案名为《21世纪住房法案》（Housing for the 21st Century Act），由阿肯色州共和党众议员弗伦奇·希尔（French Hill）牵头，其内容范围相对较窄。接下来，参众两院需要协调两份法案之间的差异，然后将最终版本提交总统签署。
以下是参议院法案的几个关键内容：
放宽分区规定
许多住房专家认为，地方分区规定和繁琐审批程序是美国住房建设放缓的主要原因。但由于土地使用规则通常由地方政府制定，联邦政府直接干预并不容易。高盛（Goldman Sachs）的一份报告指出，如果土地使用法规得到放松，未来十年美国住房供应可能增加250万套。因此，该法案鼓励各州和地方政府采用更加支持住房建设的土地使用和分区政策，并帮助地方政府通过使用预先批准的住宅设计方案（pattern books）来加快建设。此外，法案还将简化房主和房东获得房屋维修贷款的程序，以帮助改善美国老化的住房存量。
增加预制住宅供应
法案还提出扩大预制住宅（manufactured homes）的供应。这类住房在工厂制造，通常比传统现场建造的房屋建造更快、成本更低。根据1974年的联邦法律，预制住宅必须安装在永久底盘（带轮底座）上，以便运输，类似传统的移动房屋。但实际上，大多数预制住宅在运到目的地后几乎不会再移动。安装轮式底盘不仅增加成本，也限制了这类房屋的建造地点，往往只能设置在移动房屋社区。新法案将取消这一规定。两党政策中心（Bipartisan Policy Center）估计，这一调整可使每套预制住宅成本降低5000至1万美元。
限制机构投资者购房
今年1月，特朗普签署行政命令，禁止大型机构投资者购买独栋住宅。与众议院版本不同，参议院法案包含落实这一命令的条款。该法案将禁止大型投资者（包括华尔街机构）购买新建独栋住宅，但仍允许他们参与建设新住房或翻修旧房。不过，法律要求这些投资者必须在7年内将房屋出售给个人买家；如果租客希望继续居住，可额外延长3年。近年来，像黑石集团（Blackstone）这样的机构投资者被两党人士指责为美国住房问题的原因之一。
不过，数据并不完全支持这一说法。美国企业研究所（American Enterprise Institute）住房中心去年8月的一份报告显示，拥有100套以上房产的大型投资者在全国住房市场中占比不到1%。大多数投资性住房由小型房东持有，因此不会受到该政策影响。租赁住房经济学家杰伊·帕森斯（Jay Parsons）指出，禁止机构投资者持有独栋住宅，可能反而把租房者挤出部分社区，并导致更多租客被迫转向多户住宅，从而推高租金。他说：“美国确实缺乏可负担的入门级住房，但这种政策并不能解决问题的根本原因。”
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