准备等待今年房贷利率大幅下降的购房者，可能会感到失望——即便下一任美联储主席希望降低利率。上周，美国总统唐纳德·特朗普提名新的美国联邦储备委员会主席人选。如果获得参议院确认，凯文·沃什（Kevin Warsh）将在现任主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）的任期于5月结束后接任这一职位。
特朗普多次公开表示希望降低利率，而沃什近期的观点也显示，他认为美联储仍有降息空间。与此同时，鲍威尔上周表示，在继续应对通胀的背景下，央行目前处于“暂停”状态。尽管房贷利率已从2025年初的高点回落了接近一个百分点，但目前仍高于6%，这使本就昂贵的住房对美国人来说更加难以负担。特朗普表示，在迈向2026年中期选举的经济议程中，提高住房可负担性将是核心重点。
不过，经济学家指出，即便美联储降息、可负担性在边际上有所改善，今年房贷利率也未必会明显进一步下行。房贷利率并非只由美联储决定。它们在很大程度上跟随美国10年期国债收益率的走势，而后者会因多种经济因素而波动。房屋售价还受到住房供应、市场需求以及州和地方政府政策等多重因素影响。
“房贷市场非常复杂，”富国银行高级经济学家查理·多尔蒂（Charlie Dougherty）表示。“是的，美联储发挥作用，但房贷利率居高不下的根本原因在于通胀、增长前景以及财政压力。”有时，房贷利率甚至不会跟随美联储政策。例如，2024年9月美联储降息后，30年期固定房贷利率反而出现上升。
上个月，特朗普宣布了一项直接压低房贷利率的策略：他在社交媒体上指示两家政府控股的房贷巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——购买2000亿美元的抵押贷款债券。联邦住房金融局（FHFA）发言人乔纳森·科佩奇（Jonathan Coppage）在一份声明中告诉CNN，相关购买已经开始，并且“市场反应非常积极”。（FHFA负责监管房利美和房地美的运作。）多位经济学家对CNN表示，这类干预措施或许能在短期内压低利率，但难以在长期内抵消更广泛的市场力量。
富国银行预计，今年前几个月美国10年期国债收益率可能略有回落，但到2027年将再次上行——这一变化最终可能推动房贷利率走高。多尔蒂表示，房贷债券的购买以及沃什的提名，并未改变该行的长期判断。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）指出，本月的政府停摆可能会让美联储更难在短期内降息，因为一些为央行和债券市场提供指引的关键经济数据可能被推迟发布。但她表示，住房负担能力问题的主要驱动因素，仍然是人们想居住的城市和就业机会更多地区缺乏足够的房源。
上个月，特朗普签署了一项行政命令，禁止大型机构投资者购买独栋住宅。但他尚未公布一项更全面的计划来增加住房供应。特朗普还表态称，他不希望房价下跌过多，因为这会侵蚀现有房主的财富。“已经拥有住房的人，我们要让他们继续富有，我们要让房价保持在高位，”他在一次内阁会议上表示。“我们不会为了让那些没那么努力工作的人买得起房，就去毁掉现有房主的房产价值。”他补充说：“我们会让购房变得更容易，我们会把利率降下来，但我也想保护那些第一次在生活中感觉良好、觉得自己变得富有的人。”尽管房贷利率仍高于6%、房价接近历史高位，房地产市场仍开始显现回暖迹象。
根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，1月份大部分时间里，房贷申请量出现上升，表明更多买家正在重新入市。Homes.com首席住宅经济学家布拉德·凯斯（Brad Case）表示，越来越多的卖家开始接受6%的利率已成为“新常态”。那些此前不愿放弃在2022年通胀飙升前锁定的超低房贷利率的房主，现在更愿意挂牌出售房屋。
凯斯还指出，一些市场的可负担性正在小幅改善，但推动因素并非利率下降或住房供应增加，而是房价涨幅放缓以及收入增长。“收入增长上来了，这是唯一能在不让房价下跌的情况下，把我们从可负担性困境中拉出来的因素，”凯斯说。“从整体市场来看，我看到的是正在走向正常化。”
未经允许不得转载：城市新闻网icitynews » 房贷降息别急着等！即使美联储换帅，买房仍难变便宜
