住房问题，哈里斯和特朗普谁能救市？

住房政策、地方分区限制和联邦土地的使用通常不会成为总统竞选中的热门议题，但随着选举接近尾声，副总统卡马拉·哈里斯和前总统唐纳德·特朗普都将这些问题列为优先事项。这是因为住房问题已成为选民关注的焦点之一。尽管近期数据显示美国经济强劲，但住房负担能力仍然是薄弱环节，给选民带来压力，促使两位候选人聚焦此议题。

城市研究所的非驻所研究员、前国家经济委员会高级顾问吉姆·帕罗特（Jim Parrott）表示：“选民对住房问题的关注度不断上升，竞选团队对此也十分重视。在过去两年中，住房负担能力问题已成为美国人焦虑的主要来源之一。”

经济适用房已变得“遥不可及”
根据CNN委托SSRS于9月19日至22日进行的民调，24%的租房选民表示，“住房成本”是他们投票时考虑的主要经济议题。这一结果并不令人意外：美国正面临一代人未曾经历的住房负担危机。根据标普CoreLogic Case-Shiller房价指数，截至2024年8月的四年间，全国房价上涨了45%。全美房地产经纪人协会的数据显示，今年夏季美国房屋的中位售价创下历史新高，目前略低于该水平。

在摇摆州，自2020年以来房屋中位售价已飙升近40%，包括亚利桑那州、内华达州、威斯康星州、密歇根州、宾夕法尼亚州、乔治亚州和北卡罗来纳州。高房价加上持续高企的抵押贷款利率（目前接近7%）对购房者造成了“双重打击”。帕罗特表示：“对许多人而言，拥有住房被视为迈向中产阶级及以上阶层的重要途径。当这一途径变得遥不可及时，其负面影响远胜于其他商品和服务价格的上涨。”租房同样并未比购房更容易。根据9月的美国人口普查数据，近一半的美国租房者将30%以上的收入用于住房，因此被视为“负担沉重”。

候选人在住房问题上的立场是什么
住房供应不足是推高价格的主要原因之一。疫情期间，更多人希望搬到更大的居住空间，这进一步加剧了这一问题。这种短缺也导致了租金价格的上涨。根据Freddie Mac在5月发布的报告，美国需要再建造150万套住房以缓解市场压力，但一些专家认为实际需求可能更高。对于如何解决住房问题，哈里斯和特朗普的方案存在明显分歧。

哈里斯在8月公布了一项多方面的计划以降低住房成本，其中包括为首次购房者提供最高2.5万美元的首付款支持和1万美元的税收抵免。她还提议与私营部门合作建设300万套新住房，并首次提供税收激励，鼓励开发商建造适合首次购房者的经济型住房。

该计划还包含两项降低租金的提议：一是禁止房东使用算法驱动的工具设定租金，二是取消大量购置单户住宅的投资者和公司享有的税收优惠。这两项降低租金的措施需要获得国会批准，因此即使哈里斯当选总统，这些措施通过的难度仍然较大。

与哈里斯不同，特朗普尚未推出正式的住房计划，但他将驱逐非法移民的计划与住房问题联系起来，称他们推高了住房成本，并表示将禁止他们获得抵押贷款。

特朗普和哈里斯均承诺将部分联邦土地改用于可负担住房。9月，在纽约经济俱乐部的演讲中，特朗普表示将把联邦土地设为“超低税、超低管制”区域。在同一演讲中，特朗普还承诺减少对开发商的监管，认为这些法规推高了住房成本。此外，特朗普表示降低利率将有助于减少抵押贷款利率。“我们将把利率降到3%，甚至更低，为普通购房者每年节省数千美元，”他说。然而，抵押贷款利率通常与10年期美国国债收益率挂钩，总统无法直接控制。特朗普的2024年竞选政策纲领还承诺“通过税收激励和支持首次购房者来促进住房所有权”。

大多数美国人已经拥有了自己的房子
并非所有人都对房价上涨感到不满。房价上涨已使大多数美国房主的净资产增加。根据美联储的数据，2023年有64%的美国成年人拥有住房，但低收入群体的住房拥有率较低。在年收入低于5万美元的成年人中，36%拥有住房，而家庭年收入达10万美元及以上的成年人中，住房拥有率为87%。

CNN委托SSRS在9月进行的民调显示，已拥有住房的选民中，仅有8%认为“住房成本”是他们投票时最重要的经济议题。堪萨斯州居民尼克·帕帕斯（Nick Pappas）最近告诉CNN：“我很幸运地在2018年通过再融资锁定了2.7%的低利率。住房问题不会成为我今年投票时考虑的因素。”

（图片源于CNN）

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