美国人购买和销售房屋的方式即将发生巨大的变化。去年年底，美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）遭到了一项金额高达数十亿美元的反垄断裁决，而在3月15日（周五），双方达成了和解。这一和解将放松这个强大的行业组织对美国房地产市场的控制。与一群购房者达成的4.18亿美元和解协议预计将在7月左右生效，待法官批准。这将改变全国房地产经纪人协会制定的一些规则和指导方针，批评人士称这些规则和指导方针人为地抬高了房价。
总的来说，6%的房屋代理佣金模式，由买卖双方的经纪人分摊的传统方式，将不再普遍存在。预计代理佣金将下降，有些情况下可能会大幅下降，因为它们将变得竞争性和可协商的，卖方将有更多的选择，可以争取到更有利的价格。此外，一些反竞争的经纪人策略，比如要求卖方代理人为购房者代理人设定报酬的规则，也将被禁止。
然而，也有一些不那么令人欣喜的消息：未来购房者可能需要直接向经纪人支付费用，对于习惯将佣金作为抵押贷款的一部分的购房者来说可能会带来一些困难。一些购房者可能会选择完全放弃经纪人的服务。此外，还有一批经纪人可能会选择退出市场。但对于购房者来说，最大的好消息无疑是：购买房屋的总成本有望平均降低数千美元。
告别6%的佣金
几十年来，美国人在出售房屋时通常支付的标准佣金约为6%，由卖方经纪人和买方经纪人共同分担。全美房地产经纪人协会及其150万名经纪人表示，这些费用是可以商议的。然而，美国房地产经纪人协会的某些规定导致佣金远高于其他国家，其他国家的佣金平均约为1%或2%。根据和解协议，这些佣金将完全具有竞争性，这意味着经纪人可以向潜在卖家展示他们的佣金率，人们可以进行比价，以寻找更具优势的价格。根据 TD Cowen Insights 的分析，由于新规定的实施，房地产佣金预计将下降25%至50%。
购房者可能不得不支付自己的代理费用
没有了买卖双方经纪人均分佣金的规定，购房者可能需要改变向经纪人支付费用的方式。通常情况下，6%的佣金（通常是卖方经纪人的3%和购房者经纪人的3%）会转嫁给购房者，成为房屋总成本的一部分，购房者可以在数十年内通过抵押贷款逐渐偿还。然而，随着最终达成的和解，购房者可能会被要求以新的方式支付代理人费用，可能包括一笔固定费用。另外，一项新规定将要求购房者的经纪人与其签订书面协议。尽管这将提高房屋购买过程的透明度，但对于许多首次购房者来说，这可能会变得繁琐，因为他们中的许多人已经很难筹集所需的所有费用，包括首付、购房费用、律师费以及与购买房屋相关的其他所有费用。
针对经纪人的新规定
一项特别激怒全国房地产经纪人协会批评者的规定即将被废除：要求卖方经纪人公开披露他们将支付给经纪人代理人的佣金。全国房地产经纪人协会目前禁止经纪人宣传这种薪酬。经济适用房倡导者称，这一规定导致了两个不良后果：首先，它人为地推高了佣金。其次，它促使购房者的经纪人向他们推销更昂贵的房产，导致购房者支付更高的费用。
购买房屋应该更便宜
最终的问题是：购买房屋是否会变得更加便宜？几乎所有行业专家都普遍认为答案将是肯定的。随着经纪人之间的费率竞争，佣金可能会大幅下降。对于中位数为38.7万美元的美国待售房屋来说，卖方支付的经纪费用超过了2.3万美元。这些成本转嫁到了购房者身上，推高了美国的房价。根据 TD Cowen Insights 的分析，这一费用可能会下降约6000至12,000美元。美国消费者联合会（Consumer Federation of America）高级研究员斯蒂芬·布罗贝克（Stephen Brobeck）表示，总的来说，这将为人们省下大量资金：美国人每年支付约1000亿美元的佣金，一旦和解最终敲定，购房者可以节省四分之一到一半的佣金。美国消费者联合会是一个由非营利性消费者组织组成的伞型组织。
经纪人可能会选择退出
新的现实可能对经纪人造成困难，特别是那些不经常出售房屋的人。随着供应枯竭、抵押贷款利率飙升以及美国大部分地区的房价持续上涨，美国2023年的购房量降至近30年低点。尽管佣金下降可能会说服一些购房者和卖家重新进入市场，但圣地亚哥大学房地产荣誉退休教授诺姆·米勒（Norm Miller）表示，这项解决方案可能会导致大批经纪人退出行业。据显示，这项裁决已经让该行业感到多么紧张。3月15日（周五），房地产公司的股票如 Zillow、Compass 和 Redfin 分别下跌了13%、14% 和 5%。3月18日（周一），Zillow 和 Redfin 进一步下跌。
（图片源于CNN）
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