曾亲历次级抵押贷款危机的谢拉·贝尔（Sheila Bair）担心如今的住房市场热度不可持续。根据全国地产经纪人协会的数据，2019年8月，现房的房价中位数仅为27.82万美元。到2023年8月，这一数字已飙升至407100美元。“这是泡沫。这是典型的供需失衡，”贝尔在接受采访时表示。贝尔曾在2000年代中期房地产泡沫破裂时担任联邦监管人员，泡沫几乎摧毁了整个金融体系。她表示，在抵押贷款利率多年处于谷底之后，如今的房价“充满泡沫”。
当房价升至不可持续的水平时，可能形成住房泡沫。这可能是由投机性购买造成的，就像次贷危机期间的情况一样，当时无法每月支付抵押贷款的人在首付很少的情况下购买房屋。当房价下跌时，泡沫破裂了，许多人欠的钱超过了房子的价值。泡沫也可能是由非理性繁荣造成的，在非理性繁荣中，价格飙升导致疯狂购买。“当利率更低时，许多人都想购买。结果是房价飙升，这是可以预见的，”贝尔说。从2006年7月到2011年7月贝尔担任联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corp.）总裁。尽管贝尔表示，房价需要向下调整，但她并不相信这种情况会很快发生，因为市场上的房屋仍然短缺，她预计泡沫不会剧烈破裂。她说：“如果供应持续受限，这种情况可能会持续一段时间。”
根据全国地产经纪人协会的数据，截至2023年8月底，市场上仅有110万现有未售房屋，较去年同期下降了14.1%。房价飙升和借贷成本高企的双重打击使得许多美国人现在很难买得起房子。尽管抵押贷款利率飙升至7.49%的平均水平，但一些城市的房价仍在快速上涨。根据Realtor.com的数据，过去一年，洛杉矶的房价中位数上涨了23.8%，圣地亚哥上涨了18.2%，里士满上涨了15%，辛辛那提上涨了14.6%。“让泡沫逐渐消退可能是一件好事，”贝尔说，“已经拥有自己房子的人——我就是其中之一——不想听到这些。但对于那些想买房的人来说，我希望房价能降下来。”
好消息是，贝尔不认为会再次发生2000年代中期住房泡沫破裂的情况，这为大衰退的发生创造了先决条件。这在一定程度上是因为今天的房主比那个时候的房主拥有更多的房屋资产。CoreLogic的数据显示，9月份只有110万套房屋的抵押贷款高于房屋价值，占所有抵押房产的2%。CoreLogic从2009年第三季度开始进行的股票分析显示，与次贷危机期间资不抵债的房产比例相比，这是个小数字。2009年第四季度资不抵债的房产比例最高达到26%。此外，如今的抵押贷款标准要严格得多，这意味着较少的人会借入超出自己负担能力的金额。“我看到今天的住房市场中明显缺乏投机，谢天谢地，”贝尔说。
传奇（Legendary）投资者杰里米·格兰瑟姆（Jeremy Grantham）与贝尔一样，对住房泡沫感到担忧。他一直在警告全球房价最终会大幅下跌。格兰瑟姆上个月表示：“房地产是一个全球性泡沫。房价将下跌30%应该是一个相当不错的猜测。”然而，华尔街的其他人对房价将继续上涨充满信心。尽管抵押贷款利率很高，但高盛预计美国房价今年将上涨1.8%，然后在2024年加速至3.5%。CoreLogic预测，从2023年6月到2024年6月，房价将上涨4.3%。尽管瑞银承认，近年来房价已飙升至“令人眩晕的高度”，但该银行认为，全球只有两个城市存在泡沫风险：苏黎世和东京。这比一年前的9个城市有所减少。瑞银表示，迈阿密、洛杉矶、多伦多和温哥华都处于“估值过高”的区域。
这就是全国地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩（Lawrence Yun）说，购房者不应该屏息等待房价下跌的主要原因。“不会有房价崩盘。在住房短缺的情况下，房价根本无法以任何可测量的方式下降。”尽管价格暂时下跌可能有可能，尤恩表示，在供应紧张的市场中，“长期”下跌10%至15%是不可能发生的。在许多方面，今天的住房市场与大衰退前的市场截然相反。当时，不计后果的抵押贷款帮助创造了一种情况，即需求人为地变得强劲。最终，它崩溃了，市场上留下了太多的房子。尤恩说：“今天，我们有了另一种不平衡。需求过多，供应不足。”全国地产经纪人协会估计，房屋供应需要基本翻番以稳定房价。
（图片源于CNN）
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