在美国，大多数首次购房者选择的是30年期房贷。而根据特朗普政府的新提议，他们或许很快会有一个更长期的贷款选项。本周，美国总统唐纳德·特朗普提出了一个应对住房负担能力问题的新思路：推出50年期房贷。联邦住房金融局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）称这一提议是“一场彻底的游戏规则改变者”。
尽管特朗普的提案细节尚不明确，但政府官员表示，50年期贷款可以降低月供，从而帮助更多因房价过高而无法进入市场的美国人购房。然而，许多住房专家警告，这项计划可能适得其反：贷款周期被拉长意味着利息总额大幅上升，同时可能推高房价，使购房总体成本更高。
“这不是一个好主意。”南加州大学马歇尔商学院金融与商业经济学教授理查德·格林（Richard Green）直言道。“每月节省的金额其实很少，同时人们会面临风险，因为他们需要花很长时间才能真正开始偿还本金。”
30年期房贷的历史可追溯至上世纪大萧条时期，已成为美国购房的主流方式。许多美国人偏好长期贷款，因为相比15年期房贷，每月的还款额更低。而50年期贷款月供会更低。特朗普国家经济委员会主任凯文·哈塞特（Kevin Hassett）在接受福克斯采访时表示：“这将使普通美国家庭每月的住房支出减少几百美元。我们需要帮助人们重新拥有住房。”但格林指出，这种贷款的利息总额会显著增加。
以一套45万美元的房子为例：若使用30年期、6.25%固定利率贷款，每月需支付约2771美元。整个贷款周期下来，利息总额超过54.7万美元。若改为50年期、同样利率的贷款，每月还款约为2452美元，但总利息将高达约102万美元，比30年期多出约87%。“在50年期贷款下，你在前期几乎只偿还极少量本金，因此利息并不会明显减少，”格林解释道，“可能要等到30年甚至40年后，你才偿还了一半的本金。”格林认为，改善住房负担能力的根本方法是在需求高的地区建造更多住房。更低的贷款利率可能会刺激需求，但如果供应不足，反而会推高房价。
目前尚不清楚50年期房贷的利率是否与30年期房贷相同。房贷机构loanDepot首席投资官杰夫·德古拉希安（Jeff DerGurahian）指出：“在你确定谁会购买这种贷款、以及如何评估借款人行为之前，很难确定利率情况。但可以肯定，它的利率可能会略高于30年期贷款。”由于期限过长，50年期贷款违约风险更高，贷款机构可能会因此收取更高的利率。而且，由于借款人积累房屋净值的速度更慢，一旦房价下跌，他们可能会面临“负资产”（欠款高于房产价值）的风险。
此外，50年期房贷还涉及法律问题。《多德-弗兰克法案》（Dodd-Frank Act）——在2008年金融危机后通过的金融改革法——明确规定贷款期限不得超过30年。格林表示：“要实现50年期房贷，需要大量的立法修改。”白宫目前尚未提供任何立法计划的细节。白宫官员在一份声明中表示：“特朗普总统始终在探索各种新方法，以提高普通美国人的住房可负担性。任何正式政策变动将由白宫统一发布。”
根据美国全国房地产经纪人协会上周发布的数据，去年美国首次购房者的平均年龄升至40岁的历史新高。高企的房价与6%至7%的房贷利率让许多年轻人被挡在了购房门外。如果采用50年期贷款，一些首次购房者可能要还到90多岁才能付清房贷。
然而，Nation One Mortgage公司副总裁菲尔·克雷森佐（Phil Crescenzo）认为，业内对50年期房贷的态度过于负面。他指出，虽然这种贷款积累房屋净值的速度较慢，但相比长期租房、永远无法拥有资产，50年期房贷在某些情况下仍是更好的选择。“没人规定必须永远留在这种贷款中，它只是一个起点。”克雷森佐说，“房主随时可以选择再融资。”他补充道：“如果我面临两种选择——继续租房或签50年期房贷，即便短期内积累不到多少资产，我仍然会选择买房。”
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