总统唐纳德·特朗普在接受媒体采访时表示，他正在考虑取消出售房屋时的资本利得税。“我们正在考虑……对房屋的资本利得不征税，”特朗普说道。随后，乔治亚州众议员玛乔丽·泰勒·格林（Marjorie Taylor Greene）在X平台上感谢特朗普，她认为这是他对她本月提出的一项法案的支持——该法案主张取消个人出售主要住宅时所需缴纳的资本利得税。
这是否真的会实现？谁也说不准。尤其是在特朗普刚刚签署了一项大规模减税和削减开支法案之后。国会预算办公室（CBO）估计，这项法案将在未来十年净增赤字3.4万亿美元，并使约1000万人失去健康保险。但如果国会真的开始认真推进这一想法，我们有必要先来了解目前房屋出售时的资本利得税如何运作，以及如果取消这一税项，谁将从中受益最大。
当前制度简介
如果你出售了主要居所并赚取了较高利润（即售出价格减去购买价、交易费用及合格的房屋改善支出后仍有盈余），那么你可能需要就这部分收益缴纳资本利得税。但也不一定。如果在购买房屋后不到一年就出售，该笔利润被视为短期资本利得，需要按你的普通所得税税率全额纳税。但如果你在过去五年中，有至少连续或累计24个月将其作为主要居所居住，那么你可以申请免税：
* 单身纳税人可免除前25万美元的资本利得；
* 已婚联合报税者可免除前50万美元的资本利得。
超出上述免税额度的部分，需按长期资本利得税率缴税，该税率根据你的所得水平决定。如果你因为工作变动、健康原因或其他不可预见的情况被迫出售房屋，即使不满足居住时间要求，也可能获得部分税务豁免。（注意：出售第二套住房或出租物业时，税收规则有所不同。）
2025年适用的资本利得税率
* 应税所得低于$48,350（单身）或$96,700（已婚联合报税）者，超出免税额的资本利得部分税率为0%；
* 所得在$48,450–$533,400（单身）或$96,700–$600,050（联合报税）之间，适用15%税率；
* 所得高于上述水平者，需缴纳20%资本利得税。总体而言，长期资本利得税率通常低于普通所得税的最高边际税率。
谁最可能面临资本利得税？
自从1997年设定以来，25万美元和50万美元的免税门槛从未随通货膨胀调整，导致越来越多房主，即便不在房价最高的地区，也有可能面临缴税。通常来说，以下三类人最可能面临资本利得税：
1. 居住在房价大幅上涨地区的卖家；
2. 长期（例如20年以上）持有房屋者，因房价上涨显著；
3. 高收入、高净值家庭，购买了高价住房。
美国房地产经纪人协会（NAR）的一项研究指出，当前约2900万房主（约三分之一）可能已积累足够房屋净值，超过25万美元的免税额；其中约800万人（约十分之一）超过了50万美元上限。该研究还预测，到2035年，约70%的房主将拥有超出25万美元的资本利得，38%将超过50万美元。“在房价极高的州如加州、马萨诸塞州和科罗拉多州，这一趋势更加明显，”报告写道。
NAR认为，这一免税上限正在削弱人们出售房屋的意愿：“过去28年，房价上涨已经侵蚀了这些免税额度的实际价值，尤其是那些已在房屋中居住20年以上的年长房主。在他们考虑换小房或搬入退休社区之际，许多人面临超额资本利得，从而被征收高额税款，限制了他们换新家的经济能力。”
谁会从取消资本利得税中受益？
耶鲁预算实验室利用美联储2022年消费者财务调查分析指出，如果取消资本利得税，受益最大的将是富裕、高收入、年纪较大的房主。“2022年，资本利得超过免税额的房主，平均净资产为570万美元；而未超出免税额的房主，其平均净资产仅为约100万美元，”研究报告写道。
（图片源于CNN）
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