本周，美国抵押贷款利率降至2023年2月以来的最低水平，这对正在应对艰难住房市场的美国人来说是个好消息。抵押贷款融资巨头房地美（Freddie Mac）于9月12日（周四）表示，截至当周，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.20%。这一数字低于上周的6.35%，并远低于2023年10月创下的7.79%的二十年高点。
上月初，消息显示未来利率将会降低，尤其是在7月份就业报告低于预期后，抵押贷款利率开始下跌，并自那时起逐渐走低。“过去六周，抵押贷款利率已下跌超过半个百分点，降至2023年2月以来的最低水平，”房地美首席经济学家山姆·卡特（Sam Khater）在一份新闻稿中表示。“由于近期的经济数据相对平稳，利率继续走低。但尽管抵押贷款利率环境有所改善，潜在买家仍在观望，因为他们面临高房价和持续的供应短缺的双重挑战。”
经济数据显示，通胀放缓和就业市场走弱，为美联储推出自2020年以来的首次降息铺平了道路，降息决策预计将在下周的美联储政策会议上作出。
美联储虽然不直接设定抵押贷款利率，但其行动会通过债券收益率的波动间接影响利率。基准的10年期美国国债收益率会根据市场对美联储利率决策的预期而变化。最近几周，由于数据显示物价压力缓解且就业市场没有过热，10年期国债收益率大幅下跌。
尽管借贷成本有所降低，但美国的住房市场对数百万购房者来说仍然难以负担，尤其是那些生活在房价快速上涨城市（如纽约市、圣地亚哥和拉斯维加斯）的中低收入人群。根据标普全球的数据，租房者也面临困境，尤其是在像纽约市、洛杉矶和迈阿密大都市区这样的城市中心。穆迪公司（Moody’s）最近的一份报告显示，这些地区的租金与家庭收入的比例（租金收入比）超过了30%。
住房供应短缺问题依旧
美国住房负担能力危机的一个关键原因是市场上持续的住房供应短缺。由于种种原因，全国许多地区的供应远远跟不上需求。这些原因包括高昂的建筑成本、复杂的分区法律、可供开发的土地不足，以及在某些情况下建筑工人短缺。此外，许多房主也不愿出售房产，因为他们在美联储于2022年开始加息以抑制通胀之前已经锁定了低利率。
不过，今年也出现了一些积极的进展。根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，今年每个月的住房总库存都有所增加。截至7月底，总库存达133万套，比6月份增加了0.8%，较去年同期增长了19.8%。然而，这仍然不足以满足市场的需求。
持续的住房负担问题也导致了需求疲软。作为市场主力的二手房销售量在7月份上升了1.3%，结束了连续四个月的下滑趋势。尽管出现了一些反弹，但全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在一份新闻稿中表示，“房屋销售仍然疲软。”
（图片源于CNN）
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