美国的购房市场最近陷入低迷，但抵押贷款利率的下降可能很快会带来复苏的契机。对于那些一直在观望的潜在购房者来说，抵押贷款利率的下跌既是机会也是挑战。较低的利率可能增强购房者的购买力，但也可能导致市场上的房屋竞争加剧，从而推高本已创纪录的房价。Bankrate首席财务分析师格雷格·麦克布赖德（Greg McBride）表示：“这是你应该谨慎对待的情况之一。抵押贷款利率的进一步下降可能会带来需求激增，从而使购房变得更加困难。”
较低的抵押贷款利率可能会导致更多的竞争
房屋通常是一个人一生中最大的一笔购买，而最近这笔购买的价格飞涨。两年多前，随着房价攀升至创纪录高位，美联储开始大幅加息以抗击通胀，这进一步加剧了困扰美国房地产市场多年的负担能力问题。然而，根据Freddie Mac的数据，上周30年期固定抵押贷款利率降至6.46%，为一年多来的最低水平，较去年7.79%的高点大幅下降。市场普遍预计美联储将在下个月开始降息，尽管美联储并不直接设定抵押贷款利率，但其行动会影响整个经济的借贷成本。
越来越多的购房者已经开始采取行动。根据全国房地产经纪人协会的数据，现有房屋销售在7月上涨了1.3%，结束了连续四个月的销售下滑。专家预计房屋需求将进一步增加。在线抵押贷款公司Better.com的首席执行官维沙尔·加尔格（Vishal Garg）告诉CNN：“每次利率下降，我们都看到需求大幅增长。随着需求的增加，竞标战和激烈的竞争也随之而来，尤其是在美国待售房屋供不应求的情况下。”
另一个可能在本月提升需求的因素是全国房地产经纪人协会的最新规则变更。这一变更自8月17日起生效，旨在改变150万名NAR房地产专业人士在协助买卖房屋时的薪酬方式。富国银行高级经济学家查尔斯·道赫提（Charles Dougherty）表示：“人们预期未来可能会有更低的交易成本，这可能导致一些买家和卖家等到这些变更实施后再做决定。”尽管如此，道赫提指出，目前还难以准确判断新NAR规则将对房地产市场产生何种影响。
供应短缺是造成房地产市场困难的一个关键因素：许多在疫情期间锁定了超低抵押贷款利率的房主在高利率环境下不愿意出售房屋。利率下降可能最终打破这一“抵押贷款锁定”效应。根据7月的一项Bankrate调查，在1133名现有房主中，有35%表示，如果抵押贷款利率降至6%以下，他们会考虑在今年出售房屋。超过一半的房主还表示，如果利率低于6%，他们会考虑在今年购买房屋。麦克布赖德指出：“很难确定临界点在哪里，但随着抵押贷款利率的下降，我们预计将看到更多房屋上市。”
买房者应该等待利率进一步降低吗？
准确把握房地产市场的时机非常困难——那些等待美联储进一步降息后再进入市场的潜在买家可能会感到失望。富国银行预计，到2024年底，30年期固定抵押贷款利率将平均为6.5%，到2025年底将降至5.9%。道赫提表示：“我们预计，在接下来的18个月内，30年期抵押贷款利率会有所下降，但不会降得太多。这将带来一定程度的可负担性改善，但抵押贷款利率不太可能回到2021年时的3%水平。”
麦克布赖德表示，首次购房者在决定是否购买房屋时，应确保自己在财务上完全准备好，而不仅仅是根据抵押贷款利率的小幅波动来做决定。他说：“购房就像婚姻，你必须打算长期投入，并准备好承担所有承诺。不论抵押贷款利率如何，如果你在财务上无法承受，那可能会带来相当严重的后果。”
（图片源于CNN）
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