美国各地的房地产经纪人正准备迎接经营方式的重大转变。从8月17日起，新规定将全面改革房地产经纪人帮助买卖房屋的收入方式。这些变化是美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）今年3月宣布的一项4.18亿美元和解协议的一部分。协议取消了支撑该行业传统付款结构的非正式规则。在传统付款结构中，房屋卖家通常需要支付5%或6%的佣金，这些佣金通常由其经纪人和代表买家的经纪人分摊。
自和解协议宣布以来，全国的房地产经纪人已经开始为这一变化做好准备，参加培训并详细了解必须与潜在买家签署的新合同。一些经纪人预测，这些新规将为新的商业模式铺平道路，并可能促使许多全方位服务的经纪人离开这个行业，而其他人则对即将到来的变化持更为乐观的态度。美国最大房地产经纪公司之一eXp Realty的首席执行官利奥·帕雷哈（Leo Pareja）表示：“这是一个规模庞大的社会实验。我让我的经纪人为我所称的‘混乱的中间’做好准备。我完全预计会有很多困惑。”
全国房地产经纪人协会主席凯文·西尔斯（Kevin Sears）在一份声明中表示，他相信全国房地产经纪人协会的成员将能够适应这些变化。行业分析师称这是一个世纪以来美国房地产市场的最大变化。西尔斯说道：“这些变化有助于进一步增强消费者在买卖房屋时的清晰度和选择权。”随着8月17日的临近，他对会员能够准备好并顺利应对这一行业变革充满信心，并期待他们在新环境中有效引导消费者。
即将发生什么变化？
传统上，卖方中介收取的费用通常为房屋售价的5%或6%，这些费用通常与买方中介分享。这意味着卖方可能需支付高额佣金，例如，售价为100万美元的房屋可能需要支付6万美元的佣金。一些专家指出，这笔费用通常已包含在房屋的挂牌价格中，从而抬高了待售房屋的价格。近年来，一系列诉讼声称这种标准做法违反了反垄断法，尽管全国房地产经纪人协会长期以来辩称佣金始终是可以谈判的。
除了支付赔偿金外，全国房地产经纪人协会还同意在和解协议中进行两项关键规则变更。这些规定将于8月17日生效，旨在从理论上打破传统的佣金支付方式。一位法官于4月初批准了该和解协议，但最终批准的听证会定于11月26日举行。
第一项变更禁止在多重挂牌服务（MLS）中包含经纪人的薪酬，这些中央数据库用于房地产经纪人共享房屋销售详情。然而，薪酬细节仍可以通过其他渠道进行宣传，或通过面对面交流或电话沟通。
第二项变更要求买方中介在与潜在购房者参观房产之前，必须提前讨论并签署一份书面的买家协议。从8月17日起，协议将告知买家，如果卖家选择不支付佣金，买家将有责任支付自己的房地产经纪人。
在这些变化之前，18个州的房地产经纪人已被要求签署买方中介协议。明尼苏达州的房地产经纪人玛丽·舒曼（Mary Schumann）表示，她认为全国房地产经纪人协会的变更是可以应对的。她说：“在我感到恐慌之前，我总是倾向于等待，看看事情会如何发展。我们这里已经有买方协议，这些变化看起来并没有特别不同。”
新的商业模式迎来机遇
根据TD Cowen Insights在3月的分析，房地产佣金可能会下降25%至50%。这为那些采用替代商业模式的房地产公司，如固定费用和折扣经纪公司，提供了发展机会。Redy首席战略官谢莉·科菲尼（Shelly Cofini）表示，她相信全国房地产经纪人协会的和解协议将对她的公司有利。Redy是一个允许房地产经纪人对房屋上市进行竞标的市场，这意味着经纪人可以向房屋卖家支付佣金，以获得代表他们的机会，并从中扣除自己的佣金。科菲尼说：“这是改变房地产行业惯例的一部分。因为经纪人掌控了提案过程，他们决定提供的现金奖励和佣金结构。”
其他公司也在寻求利用即将到来的变化。Flyhomes，作为一家传统的房地产经纪公司，在今年夏季推出了一款AI聊天机器人，旨在回答购房者可能会向经纪人提出的问题。“消费者可能并不知道这些变化即将到来，”Flyhomes首席战略官亚当·霍普森（Adam Hopson）表示。“当他们决定购买房屋并发现需要签署合同时，他们可能会问，‘这是什么？’我们认为，这将促使他们从其他来源寻找信息。我们希望成为这些信息来源之一。”
更多经纪人可能退出行业？
在旧的标准下，买方通常可以免费获得中介服务，因为他们的中介佣金来自房屋卖方。许多接受CNN采访的房地产经纪人表示，他们认为新的规则将有利于经验丰富的经纪人，并可能使年轻的中介处于不利地位，因为购房者可能对签署法律约束的协议感到谨慎，尤其是当经纪人经验不足时。19岁的麦迪逊·马蒂亚斯（Madison Mathias），南卡罗来纳州的一名房地产经纪人，表示她不得不加倍努力消除潜在客户对她年龄的疑虑，常常在晚上重读合同，以确保记住所有细节。
马修斯表示，她认为一些经纪人可能会离开这个行业，但她不认为年龄是一个因素。“我认为更多的经纪人可能会退出，因为有些人不喜欢变化。作为一名新经纪人，我确实遇到过一些质疑，但从未遇到过因为我在这个行业的时间较短而不愿与我合作的人。这一切都关乎信心和自我教育。”
（图片源于CNN）
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