由于房价飙升和高企的抵押贷款利率让购房者望而却步，2024年美国二手房销售降至近三十年来的最低水平。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）于1月24日（周五）公布的数据显示，2024年美国二手房销量总计406万套，这是自1995年以来的最低水平，略低于2023年同样疲软的销售量。
在利率方面，传统30年期固定抵押贷款的平均利率在去年曾达到7.22%的峰值。房地美（Freddie Mac）的数据显示，这一比例在短暂下滑至近6%后，近几周有所回升，上周达到7.04%，本周降至6.96%。与此同时，二手房的中位价格已连续18个月上涨，并在2024年创下40.75万美元的历史新高。2024年12月，中位价格为40.44万美元。
尽管购房环境艰难，2024年底市场出现一定回暖势头。12月份二手房销量较11月份环比增长2.2%，经季节调整后的年化销售率达到424万套，为2024年2月以来的最快销售速度。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在一份声明中表示：“尽管抵押贷款利率仍然较高，但年底的房屋销售表现出稳健的复苏态势。消费者显然认识到房屋所有权的长期价值，就业和工资增长以及库存增加正在对市场产生积极影响。”
未来市场前景依然严峻
2024年美国房地产市场的改善可能有限。预计抵押贷款利率将保持在6%以上直至2026年。尽管1980年代的利率同样较高，但当时的房价远低于目前水平。如今的购房者不仅要面对创纪录的房价，还要应对不断上涨的房屋保险费，而这一趋势预计在今年不会改变。
房源短缺问题依旧严峻。尽管2024年整体房屋库存有所改善，但供给依然远远无法满足市场需求。房利美的最新估计显示，美国市场存在370万套住房短缺。截至2024年12月，住房库存为115万套，较11月份减少13.5%，但同比增长16.2%。
房屋供应不足的一个主要原因是所谓的“锁定效应”。许多房主在美联储于2022年加息前已锁定较低的抵押贷款利率，他们不愿出售房屋，以避免在新购房时承担更高的贷款利率。然而，部分房主由于婚姻、离婚或子女出生等生活事件，仍在2024年出售房屋，助推了去年房源的稳步增加。进入2025年，房主缺乏足够的动力进行销售，这将继续限制房屋供应。
建筑业寄望于放松监管
高额的借贷成本在去年对房屋建设造成了严重影响。然而，美国国家住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）表示，建筑商们对2025年放松监管以刺激住房供应持乐观态度。美国住房和城市发展部（HUD）部长提名人斯科特·特纳（Scott Turner）在国会确认听证会上表示，他将致力于审查和削减监管障碍。鉴于美联储今年预计仅会少数几次降息，放宽监管可能在缓解住房市场压力方面发挥作用。
然而，特朗普政府推行的关税政策以及大规模遣返移民的承诺可能会增加新房建设的成本，这或将抵消部分放松监管的积极影响。
（图片源于CNN）
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