本周，美国房贷利率突破7%，凸显住房市场持续面临严峻的负担能力挑战。根据房地美（Freddie Mac）1月16日发布的调查数据，截至当周，30年期固定房贷利率平均值达到7.04%。这已是连续第五周上涨，并创下自去年5月以来的最高水平。
本周的房贷利率比去年9月下旬高出近一个百分点，而在去年9月，美联储刚开始下调利率。近期，美国10年期国债收益率因顽固的通胀迹象持续攀升，但在最新消费者价格指数（CPI）显示通胀回落后，于1月15日（周三）有所下滑。华尔街预测，美联储今年可能仅会降息两次，而且可能要等到今年晚些时候才会开始行动。除了高昂的借贷成本，购房者还面临接近历史高位的房价压力；此外，在某些地区，房屋保险费用也在不断飙升。
购房者短期内难见缓解
购房者可能需要等待一段时间才能看到实质性的缓解措施。经济学家预计，今年房地产市场不会有显著改善，因为抵押贷款利率可能在2026年之前持续保持在6%以上。这让首次购房者以及居住在纽约和圣地亚哥等房价快速上涨的大都市地区的低收入家庭对拥有住房的希望变得渺茫。“经济基本面的强劲表现推高了利率。尽管利率上涨，房地美的研究表明，消费者如果多比较几家贷款机构的报价，仍有机会节省开支，”房地美首席经济学家山姆·卡特（Sam Khater）在新闻稿中表示。
房屋短缺与高企的房价
长期以来，全美住房需求持续超过供应。根据房地美的估计，目前全美住房短缺约为370万套。“我们正面临一场负担能力危机和住房短缺危机，这是我生平首次看到父母感到‘美国梦’正从他们子女手中渐渐流失，”总统候选财政部长斯科特·贝森特（Scott Bessent）在周四的国会确认听证会上表示。
去年，住房领域出现了一些好转迹象。根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，截至2024年11月底，全美住房库存总量达到133万套，同比增加17.7%。一些房主此前因锁定了较低的房贷利率，选择留在原有房产中。然而，随着美联储自2022年开始加息，他们中有部分人决定出售房屋，即便这意味着要面对更高的贷款利率。这在一定程度上增加了住房库存。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，婚姻、离婚和新生儿等生活事件最终促使部分房主出售房屋。然而，经济学家指出，被称为“锁定效应”的现象可能在今年仍难以缓解，这意味着持续的住房短缺仍会推动房价上涨。更糟糕的是，高企的借贷成本可能进一步减缓新房建设的步伐，加剧市场供需不平衡。
对于购房者而言，“等待”成最佳选择
对于35岁的亚特兰大租房者杰夫·霍华德（Jeff Howard）而言，拥有一套房子已成为遥不可及的梦想。自2019年获得医疗管理硕士学位以来，他一直难以找到稳定工作，并且已将所有信用卡刷爆，这使购房成为一个难以实现的财务目标。等待，成为霍华德唯一的选择。“我只能关注美联储的利率决策，等待住房市场的‘崩盘’，”霍华德表示。“在短期或中期内，我看不到自己能够拥有房子的可能性。”
（图片源于CNN）
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