美国的房市已经陷入了价值45万亿美元的混乱之中——这是经济力量与长达数十年的房屋所有权价值文化观念之间的大混战。有一些显而易见且紧迫的需求：我们需要更多的住房，而且这些住房必须是人们能够负担得起的。也许我们应该停止让华尔街的公司成为房东，他们唯一的目的是从租户那里榨取利润，而这些租户本来可以积累资产。关键在于，政策制定者在处理住房问题时并没有遇到无解难题。也许市场最不需要的是另一种不透明的金融产品，它把低收入的美国人推向他们无法负担的住房，可能会导致他们破产。
然而，情况却是这样的：零首付贷款正在卷土重来。两周前，美国最大的抵押贷款机构之一推出了一项“新”计划，允许首次购房者无需首付款即可购买房屋。然而，零首付计划仍然充满风险。让我们简单介绍一下它的运作方式，然后再讨论为什么它对任何了解2008年金融危机的人来说是一个巨大的警示信号。
假设你想购买一套房子，但手头没有足够的存款支付首付款。根据联合批发抵押贷款公司（UWM）提供的方案，你可以跳过最初的现金支付。相反，你可以借取相当于房屋价值3%的无息贷款（最高15,000美元），用标准抵押贷款支付房屋价值的97%。然而，问题在于：虽然这15,000美元不计利息，但必须在你卖房、清偿抵押贷款或再融资时一次性全额偿还。如果你或经济没有发生不利变化，而且你的房子价值一直在上涨，那就太好了。现在让我们重点来看看这15,000美元的另一面。
正如我们所知，房地产市场并不总是上涨。由于你没有支付首付款，如果市场走向恶化，你马上就会陷入债务困境——所欠的钱可能比房子的价值还要高。当不幸降临时，你不想陷入负资产状态。失业或陷入财务困境可能迫使你出售房产，从而不得不偿还那15,000美元。但如果房屋价值不足以支付你所欠的金额，你将面临违约。波士顿学院法学院的教授帕特里夏·麦考伊（Patricia McCoy）指出：“这种情况在次贷危机期间发生过，可能会再次发生。”
即使在最乐观的经济情况下，你仍然需要在某个时点支付这15,000美元。任何一个房主都能证明，从你拿到钥匙的那一刻起，你的房子就将成为一个持续的财务负担。你会有许多项目需要处理，而且它们并不总是你在TikTok上看到的那种有趣的DIY浴室装修。大多数情况下，它们将是“天哪，我们必须在冬天前更换整个屋顶”这种项目。这将大大减慢你的现金积累速度。
联合批发抵押贷款公司对这些担忧进行了反驳，指出借款人仍需通过严格的承保标准，并且自金融危机以来，贷款标准已经显著提高。“那些对当前行业状况提出担忧的人缺乏了解，”联合批发抵押贷款公司的首席战略官亚历克斯·埃莱扎吉（Alex Elezaj）告诉CNN，“在今天的环境中，联合批发抵押贷款公司负责贷款承保，这让我们有信心这些都是高质量的贷款。”当然，我们已经不再向无收入、无工作、无资产的人提供贷款。
然而，抵押贷款公司应该记住一条道理，即在经济不景气时，没有储蓄的低收入人群可能会遭受更大的损失。“次贷危机的一个教训是，”圣约瑟夫大学助理教授乔纳森·亚当斯（Jonathan Adams）指出，“让借款变得太容易并不会对借款人有所帮助。”
创意购房方案
零首付贷款的复苏凸显了2024年房地产市场的困境。由于低库存和7%左右的抵押贷款利率，卖家缺乏搬家的动力，而买家也缺乏选择，这迫使一些人寻找创新的解决方案。一种让有动力的买家寻找较低抵押贷款利率的方法是“承接”他人的贷款。所谓“可承接”抵押贷款指的是购房者可以接手卖家的现有贷款——通常是较低的利率。其运作方式是：买方以现金支付卖方的股权，同时承担剩余的抵押贷款余额。
当然，这并不是每个人都完美的解决方案——股权金额可能相当大，买家可能负担不起，而且在美国，只有大约四分之一的抵押贷款是可承接的。但这总比等待宏观经济力量的神奇组合最终将新抵押贷款利率降低要好。这种方法对软件分析师艾伦·哈珀（Ellen Harper）来说是奏效的。她50多岁，于4月在乔治亚州费尔本买了一套房，当时30年期的平均利率刚刚超过7%。而哈珀的利率是2.49%。萨曼莎写道，这为她每月节省了数千美元的还款。“我只是决定看看我能支付多低的利率，”哈珀说，“我开始时就想找到我能得到的最优惠的交易，我认为我做得相当不错。”
（图片源于CNN）
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