本周，抵押贷款利率上涨，突破了关键的7%水平，加剧了美国的住房负担问题。根据4月18日（周四）发布的房地美数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到7.10%，高于前一周的6.88%。与一年前的30年期固定利率平均6.39%相比，上涨明显。这次超越7%的利率是今年首次，给关键的春季购房季节带来了美国房地产市场的额外压力。
抵押贷款利率正处于上升趋势，因为市场预计美联储（Federal Reserve）不会短期内降息。尽管美联储没有直接控制抵押贷款利率，但其政策决策确实对利率产生影响。由于持续的高通胀数据，美联储暂停了降息，这进一步推高了利率。房地美的首席经济学家萨姆·哈特尔（Sam Khater）在一份声明中指出：“随着利率的上升，潜在的购房者正面临一个选择：是在利率进一步攀升之前购房，还是希望在今年晚些时候看到利率回落后再做决策。”另外，全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的报告显示，美国3月份的房屋销售大幅下滑，反映出购房者在面对挑战较大的房地产市场时选择观望。
美国人今年可能不会有太大的喘息
美联储官员已经暗示，他们预计今年的降息幅度将低于之前的预期，因为最近的经济数据显示通胀增长已经放缓。一些经济学家甚至提出了美联储今年可能完全不会降息的观点，而一些央行官员则讨论了可能再次加息的情况。这导致了债券收益率的上升。抵押贷款利率通常会随着基准的10年期美国国债收益率的变动而变动，后者已经升至去年11月以来的最高水平，达到4.637%。3月份的消费者价格指数超出了预期，这给股市带来了压力，并导致了对首次降息预期的延迟。
如果通胀进一步停滞或加剧，抵押贷款利率可能会继续上升。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yu）在4月18日（周四）与记者进行的电话会议中表示：“购房是一个重大决策，人们通常会仔细计算。如果利率达到7.01%，那么这将在情感上产生冲击，但我认为他们会使用计算器来核算月供是否可承受。”
购房者不仅面临高抵押贷款利率的挑战，还受到全国范围内房价上涨的压力。全美房地产经纪人协会在4月18日（周四）发布的报告中指出，上个月现有房屋的中位数价格为39.35万美元，同比增长了4.8%，达到了有记录以来3月份的最高水平。2月份的房价也创下了历史新高。尽管今天的住房市场面临多重挑战，但美国人仍然享受着历史上其中一个最强劲的就业市场。
住房供应持续不足
长期以来，住房市场面临的主要问题是库存不足。然而，根据全美房地产经纪人协会的数据，这一情况在最近几个月有所改善，3月份的库存比上个月增长了4.7%，同比增长了14.4%。尽管如此，整体住房供应仍然未能满足需求，从而对房价和可负担性产生了压力。尹表示：“我们需要增加库存，这对于市场的健康发展至关重要。”在美联储在2022年开始加息之前，低抵押贷款利率吸引了许多房主不出售他们的房屋。尹曾指出，如婚姻、离婚或新生儿等生活变化可能最终促使这些房主决定出售房屋，尽管他们一直在等待抵押贷款利率的进一步下降。按照目前的销售速度计算，目前市场上的房屋数量将在3.2个月内售罄，这比2月份的2.9个月和2023年3月的2.7个月都要长。
全美房地产经纪人协会 结算的不确定性
全美房地产经纪人协会在3月份宣布了一项具有历史性的和解协议，该协议预计将改变购房者和卖家向房地产经纪人支付费用的方式。尽管该协议尚未获得法院的正式批准，但它已经开始影响市场，改变了购房者和卖家的行为，甚至在新规定7月份生效之前。尹表示，上个月首次购房的买家已经重新进入了市场。他说：“由于人们听说了诉讼和解，购房者可能需要额外的资金支付专业律师费用，但他们希望在新规定实施之前完成交易。”潜在的购房者告诉CNN，他们希望这项和解协议能够带来更低的房价，以抵消抵押贷款利率上升带来的压力。然而，许多房地产经纪人表示，目前仍存在许多不确定因素，这使得市场走势更加难以预测。
（图片源于CNN）
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