法讯║郑博仁律师：加州商业租赁新规SB 1103即将生效！小企业主必看2025年权益变化-城市新闻网icitynews

城市新闻4月8日帕萨迪纳报导，加州小型企业和非营利性商业租户即将迎来重大法律保护，2025年1月1日起生效的SB 1103法案将彻底改变商业租赁规则，被誉为”小商业租户权利法案”。2025年1月1日起生效的加州SB 1103法案（《商业租户保护法》）将为符合资质的商业租户提供全新保护措施，包括租金上涨与租约终止的延长通知期、租约翻译强制要求等重大变更。前检察官、亚凯迪亚市市长，现任亚市市议员、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.）就针对这项可能影响数十万商户的新法案，解读以下关键条款。

法案背景：疫情后的商业租赁改革

新冠疫情给加州小企业带来沉重打击，许多商户因租金问题被迫关门。SB 1103法案的通过，标志着加州首次将住宅租赁中的部分保护措施延伸至商业领域。这一变革被法律界视为”商业租赁平民化”的重要一步。郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.）律师就表示：”小企业是加州的脊梁，但它们在与大公司和商业地主的谈判中常常处于弱势。这可能是近年来对小商户影响最深远的租赁法改革。”

SB 1103法案概述

SB 1103法案对商业租赁进行了一些重要修改，增强了对小型商业租户的保护。符合“5/10/20规则”的租户，并在租约执行之前或之后12个月内向房东提供书面通知确认其资格，可以享受这些新的保护措施。

根据此法案，房东必须将租约翻译成租户的主要语言（如：西班牙语、中文、塔加洛语、越南语或韩语），以符合这些要求。符合资格的商业租户租约会自动续签，除非房东及时发出不续签的通知。

符合资格的商业租户

根据SB 1103法案，只有符合以下两个条件的商业租户，才能享受该法案所提供的保护：

微型企业：包括员工少于10人的餐馆，或员工少于20人的非营利性企业。微型企业被定义为员工不超过5人的个体经营、合伙企业、有限责任公司或公司，且通常没有足够的贷款、股本或其他财务支持。

书面通知：租户必须在过去12个月内向房东提供书面通知，说明其符合商业租户资格，并自我声明其雇员人数。

SB 1103法案的四项主要变更

1）短期租赁租金上涨通知

对于月租或短期租赁，房东必须提前通知租户租金上涨的幅度。如果租金上涨不超过10%，房东须提前30天通知；如果超过10%，则需提前90天通知。此外，通知中需告知租户有关此法案修改的要求。

2）租约翻译要求

SB 1103要求房东必须为符合资格的商业租户提供翻译租约服务。与现行法律不同，房东不能以租户自行提供翻译为理由免除翻译要求。如果房东未能履行该义务，租户有权撤销租约。

3）租约自动续签

SB 1103要求，对于符合资格的商业租户，除非房东在租期结束前30至60天内发出不续签的通知，否则租约自动续签。租户可向地方住房机构投诉或采取法律行动。

4）限制建筑运营费用收费

根据SB 1103，房东不能对符合资格的商业租户收取超出合理比例的建筑运营费用。费用必须是按比例分摊的，且必须有明确的文档记录。如果房东未能遵守这些规定，租户有权追求赔偿或禁令。

郑博仁律师指出，随着SB 1103法案的实施，商户和房东都需要提前做好准备，以适应新的法律环境。对于商户而言，第一步是立即评估自身是否符合”合格商业租户”的标准，包括员工人数和企业类型等关键指标。同时，整理现有租约中的重要日期和条款也至关重要，这有助于商户明确自己的权利和义务。此外，建立完善的员工人数变动记录系统将帮助商户在年度资质声明时提供准确信息。值得注意的是，2025年及之后新签租约时，商户应主动要求房东提供官方语言译本，以确保完全理解合约内容。