本周，抵押贷款利率降至今年4月初以来的最低点，这在一定程度上为美国高房价市场减轻了压力。据抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）6月20日（周四）报告，标准30年固定利率抵押贷款平均为6.87%，低于上周的6.95%平均水平，这已是连续第三周的下降。此前，2024年的最高利率曾达到7.22%。
房地美首席经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）在一份新闻稿中表示：“抵押贷款利率连续第三周下降，此前显示通胀有所降温，市场预期美联储未来将降息。抵押贷款利率的下降，再加上住房供应逐渐改善，对房地产市场来说是个好兆头。”然而，尽管如此，抵押贷款利率仍高于2022年之前的任何时期，那时美联储开始提高利率以应对通胀。今年借贷成本有望略微放缓，但幅度可能不会很大。
本月早些时候，美联储官员预计今年只会降息一次，而他们在3月份预计会降息三次。尽管美联储并不直接设定抵押贷款利率，但它的行动确实会通过基准的10年期美国国债收益率对抵押贷款利率产生影响。经济学家预计，今年的平均抵押贷款利率不太可能降至6%以下。
高利率限制了住宅建设
尽管抵押贷款利率最近有所放缓，但整体上美国住房市场仍受到高利率的制约，这似乎正在对住房建设产生影响。根据政府于6月20日（周四）发布的统计数据显示，五月份的新房建设比预期要弱得多，季调后的年化率为1280万套，是自2020年以来的最低水平，比四月份下降了5.5%。这一数据远远低于FactSet民意调查中经济学家预测的1%增幅。
建筑许可数据，通常被视为未来建筑业发展的先行指标，也低于经济学家的预期。根据6月19日（周三）发布的全美住宅建筑商协会/富国银行住房市场指数显示，美国房屋建筑商的信心在5月份降至去年12月以来的最低水平。国家住房建筑商协会主席卡尔·哈里斯在一份声明中指出：“持续的高利率使得许多潜在购房者观望不前。房地美也面临建设和发展贷款利率上升、长期劳动力短缺以及可建土地的匮乏问题。”市场上房屋短缺长期以来一直是美国住房市场的一个问题。尽管近几个月房屋库存略有改善，但低迷的房屋建设并未为市场带来明显的帮助。
昂贵的房屋，高额首付
房屋价格继续飙升，成为加剧美国住房价格负担能力危机的另一个关键因素。标准普尔凯斯-希勒美国全国房价指数显示，2023年3月的房价比去年同期上涨了6.5%，达到历史新高，特别是在人口密集的城市中心如圣迭戈、洛杉矶和纽约，需求持续旺盛。这是过去一年该指数第六次刷新纪录高点，四月份的指数数据将在下周发布。人口国际住房负担能力年度报告追踪了20年的房价变动，显示加州是美国最昂贵的住房市场。夏威夷的首府檀香山也名列全球房价最高的城市之一。
购房者还必须支付一笔巨额首付款，相当于美国工人工资中位数的两倍。根据Zillow最近的分析，一个中等收入家庭需要存下超过12.7万美元的首付款，才能承担典型的美国房屋每月抵押贷款。Zillow的首席经济学家斯凯拉·奥尔森在一份声明中指出：“在没有外部帮助的情况下，存足够的钱是一项艰巨的任务——比如来自家人的赠与或意外之财。为了维持财务健康，一些人正在全国范围内采取重大行动，如共同购房或购买带有额外房间出租的房产。”
（图片源于CNN）
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