法讯║郑博仁律师：房地产欺诈案的法律措施及常见欺诈类型-城市新闻网icitynews

城市新闻4月28日帕萨迪纳报导，对于不少来美华人，房地产交易是许多人一生中最重要的财务交易之一。然而，正因为其巨大的经济利益，房地产市场也成为了欺诈活动的温床。欺诈是指故意隐瞒或歪曲特定事实，以影响他人采取损害其利益的行动。房地产欺诈是指通过与房地产业务有关的不道德活动进行盗窃。加州的司法系统包括防止房地产欺诈的法律。政府目前已制定多项法律，以保护无辜的房地产投资者。为了保护民众免受这些不当行为的影响，前检察官、亚凯迪亚市市长，现任亚市市议员、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.），就总结介绍了以下不同类型的常见骗局，以及民众应如何防范。

加州对房地产欺诈的法律定义

郑博仁律师指出，房地产欺诈不仅仅是一种定义简单的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各种行为。在涉及各种类型的房地产欺诈案件中，检察官使用的主要法规是《刑法典》第 487 条，即州法律中针对重大盗窃罪的规定。这一规则之所以适用，是因为房地产欺诈涉及通过伪装进行盗窃。要将房地产欺诈定性为重大盗窃，当事人必须诈骗他人价值超过 950 美元的财产。在房地产行业，这一门槛很容易达到。

大多数房地产欺诈案件并不完全符合巧取豪夺罪的法律范畴。因此，检方会使用其他法规或将 PC 487 与其他专门法规相结合。这些法规包括：

《民法典》第 890 条：取缔偷租的法规

《民法第 2945.4 条：禁止止赎欺诈的法律

《刑法典》（Penal Code 115 PC）：禁止在公共记录中记录任何伪造文件的法规。

房地产欺诈的类型

郑博仁律师指出，与其他白领犯罪类似，房地产欺诈通常也是一种复杂的阴谋，在这种情况下，涉案人往往会变得很有创意。有时，不少华人甚至意识不到自己的行为是非法的。因此，不可能概述所有可能被视为房地产欺诈的行为类型。但有关政府部门目前始终保持警觉，随时捕捉可能构成这种形式欺诈的赚钱活动。他们也会得到加州房地产局的协助。郑博仁律师称，该部门接受公众的投诉，如果发现任何待处理的房地产交易中存在可疑迹象，也会提出申请。

最常见的房地产欺诈类型包括：

法拍欺诈 (Foreclosure Fraud)

这种类型的欺诈通常发生在某人因无力支付其房产或住宅的抵押贷款而面临法拍的情况下。虽然根据《民法典》第 2945.4 条的规定，这种行为是非法的，但由于许多借款人无法偿还抵押贷款，因此这种行为很常见。事实上，相关记录是公开的，这使得陷入困境的房主很容易成为受害者。

如果您是法拍顾问或其他向面临法拍的业主提供服务的专业人士，您很可能会触犯《民法典》第 2945.4条法拍欺诈罪。有多种行为可能会导致对您的止赎欺诈提起刑事诉讼。如果您有以下行为，您将面临起诉：

在提供服务之前，就您承诺代表业主提供的服务收取费用或收取报酬

因提供服务而收取或收取过高的费用

要求以其他抵押物还款、取得留置权或取得该房产的权益。例如，如果您从房主手中购买房产，然后再租回给房主。

在未告知业主的情况下，从第三方处获取财产或金钱，用于您承诺向业主提供的服务。

从业主处获得授权书。委托书授权您代表他人处理商业或法律事务。

劝说或试图劝说业主签署非法协议，即不符合所有法律要求的协议

法拍欺诈的类别：

产权转让：这种形式的欺诈发生在您作为法拍顾问，说服房产所有者将房屋产权签给您的时候。您向房产所有者保証，如果他们将房子出租，最终会回购该房产。一旦您购买了房产，就获得了房产的现有权益。

诱饵和转换：这种类型的法拍与产权转让类似。但是，房产所有者并不知道他们正在将房产所有权转让给您。如果您有以下行为，则构成诱骗和调包罪：

以文件可以帮助业主获得较低的抵押贷款付款为借口，让业主将其房产签署给您

出示空白文件让房主签字，并向他们保証您稍后会按照双方商定的条款填写文件

携带字迹混乱、太小或难以辨认的文件，让业主无法理解他们同意的内容。

幻影帮助骗局：向业主承诺您会帮助他们防止即将发生的法拍事件，但业主必须预先支付费用，这种做法是非法的。在他们付款后，您并没有提供您所承诺的服务，而当事人却失去了他们的财产。

伪造文件或契约（Forged documents or deeds）

伪造财产文件涉及篡改财产契约或试图歪曲伪造的所有权契约。根据《刑法典》第 115 PC 条，在公共记录办公室（如县书记员办公室）记录伪造文件（包括房地产契约）属于违法行为。如果您试图使用伪造的房产証获得贷款或提供房产出售，也将构成房地产欺诈罪。根据PC 115和PC 470（该州的伪造法），您可能因此类行为而面临起诉。

偷租（Rent Skimming）

在以下情况下，您可能违反了《民法典》第 890 条的规定，该条法规明确禁止偷租行为：

在购买住宅物业用于出租后的第一年内，您未将租金收入用于该物业的抵押贷款

假装拥有某处房产，未经许可以欺诈手段出租该房产，并将所得利润据为己有。

不过，郑博仁律师指出，这条法律也有例外。如果您在收取租金后的 30 天内有以下行为之一，则不会面临 “偷租 “指控：

向医疗服务提供者支付您的家人或您自己的必要和意外医疗费用，或

向材料供应商或有执照的承包商付款，以纠正与该房产居住条件有关的问题。但注意，只有在您没有其他收入来源来支付这些费用的情况下，您才能这样做。

如果您仅有一次偷租行为，您将受到民事诉讼。但是，多次瞒报租金的行为将导致刑事诉讼和处罚。

稻草人买家计划（Straw Buyer Schemes）

这种类型的欺诈行为发生在您要求他人为您购买房产时，通常是因为他们有良好的信用记录。在这种交易中，”稻草 “一词指的就是买方。例如，您请他人代n您申请抵押贷款，因为他们的信用评级良好，而n您的信用评级不足。作为交换，n您给对方一些钱。他们签署抵押文件，购买房产，并将房产过户给n您。但是，您并没有按照约定汇出按揭付款，而是让买方与贷款人打交道。在该交易中，您是稻草买家，您可能因房地产欺诈而面临刑事诉讼。

非法炒房 (Illegal Property Flipping)

如果您是房地产经纪人、抵押贷款经纪人或财产评估师，您很可能因非法炒卖财产而面临起诉。当您通过欺诈性评估错误地抬高房产价值时，就属于非法炒房：

银行用该房产作为抵押，贷出高于房产实际价值的款项

无辜客户以高于实际价值的价格购买房产

大多数人的炒房行为并不违法。购买房产、翻新后出售获利是合法的，前提是新价格合理且不是欺诈所致。

掠夺性贷款 (Predatory Lending)

掠夺性贷款是指作为抵押贷款经纪人，您制定再融资贷款计划，并在计划中加入对借款人毫无益处的高额费用。相反，您打算最大限度地提高您的佣金，而不考虑借款人偿还贷款的能力。构成掠夺性贷款的行为包括:

向借款人强加不合理的剥削性条款，通常采用激进的销售策略

利用借款人对复杂交易的无知

公开和直接欺骗

对房地产欺诈的处罚

您因房地产欺诈而受到的处罚和量刑将取决于检察官用来指控您的特定法规。

重大盗窃房地产欺诈的处罚

根据《刑法》第 487 节重罪盗窃罪对房地产欺诈的指控是摇摆不定的。该罪行既可能是加州重罪，也可能是轻罪，这取决于：

您的犯罪历史

您的案件事实

PC 487 轻罪的潜在处罚包括：

简易（轻罪）缓刑

不超过 1,000 美元的罚款

一年以下的县监狱服刑

监禁和罚款

房地产欺诈 PC 487 重大盗窃重罪可能受到的处罚包括：

正式（重罪）缓刑

16 个月或 2-3 年监禁

最高罚款 10,000 美元

罚款和监禁

法拍欺诈的处罚

根据《民法典》第 2945.4 条，法拍欺诈属于轻罪。轻罪指控的处罚如下：

简易缓刑

最多监禁一年

最高 1,000 美元的罚款

罚款和监禁

法拍欺诈重罪的处罚是：

正式缓刑

不超过 10,000 美元的罚款

判处 16 个月、2 年或 3 年的县监禁

监禁和罚款

此外，法拍欺诈法规还包含一项特殊条款，允许法院在您因相关指控而受到的任何其他处罚之外再加重处罚。

对偷租的处罚

对于违反《民法典》第 890条的偷租行为，您将受到的处罚将取决于是单次偷租还是多次偷租。如果您被指控的是单次偷租行为，您将只面临民事处罚。民事诉讼意味着任何因您的房地产欺诈行为而受到伤害的人都可以起诉您。如果他们起诉您，您需支付：

赔偿相当于当事人实际损失的金额

当事人合理的法律费用和律师费

适用情况下的额外费用

如果多次发生租金盗用行为，您将面临刑事起诉和处罚。偷租是一种摇摆不定的行为。轻罪指控会导致：

缓刑

1000 美元或以下的罚款

在县监狱监禁一年以下

罚款和监禁

因盗窃房租重罪被定罪者将被判处：

缓刑

罚款 10,000 美元或以下

在县监狱服刑 16 个月、2 年或 3 年

监禁和罚款

对伪造契约的处罚

根据《加州刑法典》第 115 节，伪造契约始终是一项重罪。处罚如下：

重罪缓刑

不超过 10,000 美元的罚款

16 个月、两年或三年的监禁

额外处罚

如果检察官指控您犯有房地产欺诈重罪，且受害人遭受了重大损失，您将面临额外处罚。加重处罚包括：

如果您的欺诈行为给受害人造成的损失超过 65,000 美元，则额外增加一年刑期

如果受害人的损失超过 200,000 美元，刑期再延长两年

如果您导致受害者损失超过 130 万美元，则刑期增加三年

如果受害者的损失超过 320 万美元，刑期增加四年

除了这些额外的惩罚之外，如果出现以下情况，您还可能面临一到五年的监禁和更高的罚款：

您因与房地产欺诈相关的指控至少被判两次重罪，并且

受害者损失超过 100,000 美元

因房地产欺诈而被定罪可能会导致您失去房地产经纪人许可証。

检察官必须証明什么？

要証明您犯有任何形式的房地产欺诈罪，检察官必须証明犯罪要素，这些要素也构成犯罪的法律定义。这些要素是：

您故意通过欺诈或虚假陈述欺骗抵押贷款人或房地产所有者；

您有胁迫对方允许您控制和拥有其财产或贷款收益的意图，且

受害者因为信赖你的虚假陈述而交出了贷款收益或财产的控制权和所有权。

针对房地产欺诈指控的常见辩护策略

您的辩护律师可以使用以下部分或全部辩护策略来对抗您的房地产欺诈指控。

您没有欺诈意图

房地产欺诈的基本要素之一是欺诈意图。无论您做了什么，如果没有欺诈意图，法院是无法将您定罪的。您的行为可能是出于好意，或者您曲解了您行为的含义及其影响。如果发生了上述任何一种情况，陈述缺乏意图作为您的辩护理由可能是有益的。即使您所犯的错误可能会对您或您的业务造成影响，但如果您的行为没有欺诈意图，您就没有犯罪。

业主同意交易

通常情况下，您被指控的欺诈性房地产交易与您与他人财产的交易有关。投诉人是老年人的情况更为常见。在许多此类案件中，老人同意您代表他们，但他们忘记或混淆了这一点。在征得他人同意的情况下善意帮助他人可以作为有效辩护。此外，这还与缺乏意图密切相关，没有意图就无法定罪。您的刑事律师会知道在什么情况下以及如何将所有人的同意作为适当的辩护策略。