郑博仁律师谈:疫情期间房东房客法律注意事项Q&A


城市新闻10月17日帕萨迪纳报道,受到新冠病毒的持续影响,给加州的租房行业增添了不少不可避免地法律问题。无论是租客还是业主,为了帮助大家更好的了解随时更新的法律规定及动向,前检察官、南加州知名审判出庭联邦律师、亚凯迪亚市议员郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.),也在时刻关注情况变化,为公众不断解读随时颁布的新法律。
自从新冠大流行在加州蔓延以来,州长纽森发布了两项针对受疫情影响的居民的驱逐活动的行政命令。今年3月27日,美国国会颁布了《新冠病毒援助纾困经济安全法案》,内容包括叫停参与联邦政府资助的房贷计划,或联邦经济适用房计划的住宅物业的驱逐申请, 包括第八章联邦房屋补助券计划的物业。
4月6日,监督加州法院系统的加州司法委员会通过了一项紧急规定——禁止加州所有的房客驱逐活动。此外,所有加州的地方政府也都相继禁止了驱逐受疫情影响的租客。由于租房相关新规定仍在不断变化中,以下是截止目前为止,房东房客需了解的注意事项问答:
问:由于疫情,房客付不起房租,可以被房东驱逐吗?
答:不可以,至少目前为止还不可以。
加州州长纽森签署了AB3088法案,该法案禁止房东驱逐受疫情影响导致经济困难而支付不起租金的租户。经济困难的法律定义是指:因新冠病毒大流行引起的收入损失。新冠病毒大流行期间执行基本工作直接相关的自付费用增加。因新冠病毒大流行而直接导致保健费用增加。因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员,而限制了租户的收入。因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员,而导致开支增加。其他因新冠病毒大流行而导致租户收入减少、或租户支出增加的情况。

房东可从2021年2月1日起驱逐不交租金的租户。但如果房客在2021年2月1日后按时交租,则房东不能因其在2021年2月1日前未付房租而驱逐房客。美国疾病控制与预防中心(CDC)也颁布了临时令,禁止各项驱逐房客活动。该命令目前于2020年12月31日到期。但是,其保护性不如加州的驱逐令严格。如果租户因特定的经济困难而无法交租,该命令可以阻止租户被驱逐。
问:针对房客的交租义务会有什么变化?
答:租户在今年3月至8月期间允许暂停交租,但房客必须至少支付9月至12月的租金的25%。自2021年3月1日起,房东可以在小额法庭上,起诉房客并要求其支付未付租金。根据AB3088法案,对于因疫情而导致经济困难而无法支付租金的租户,必须在以下期间内支付所欠房租:
2020年3月1日至2020年8月31日:不规定房客必须交租,但所欠租金将被视为“消费债务”。房客仍欠这笔款项,但不能因此而被驱逐。2020年9月1日至2021年1月31日:房客必须在2021年1月31日前支付该时期每个月所欠租金的25%。房客剩余债务将面临小额索赔诉讼的影响。然而,在2021年3月1日前,房东都不得在小额法庭起诉租客以获得未付租金。但根据美国疾病预防与控制中心的命令,租户每月必须支付尽可能多的租金。
问:如果是与新冠疫情无关的原因,房客无法支付房租,可以被驱逐吗?
答:在2020年10月5日之前,房客都不可以被驱逐。但是在该日期之后,如果是上述原因,则房客可以被驱逐。AB 3088法案禁止房东在2020年10月5日前,因非法侵占他人财产者对房客提起诉讼,如果诉讼理由之一是因为房客未交租。
此外,AB 3088法案还禁止2021年2月1日前,针对“无理由(no-cause)”的驱逐房客活动,这意味着除非是法律规定的“正当理由”(包括不支付房租),否则房东也不能驱逐房客。

问:如果房客不在租房中居住或想搬家,房客可以退租吗?
答:如果房客签的是一年租约,但要求提前退租,并且如果房客不能提供其他替代的租户,房客可能要承担所欠租金。月租形式的租户需要以书面形式,提前30天通知房东搬家的意向。如果房客的租约期限比月租稍久,并想提前终止租约,则法律规定房东要在剩余租约的时间内,尝试寻找其他租户。但是,如果可能的话,还是建议租客尝试自己寻找替代租户。因为,无论哪种方式房东都可以收到租金。但是因为疫情,房东可以合理地认为他们找不到替代租户,所以对于房客也许会更有动力去找下家。如果房客能够积极找到合适的替代房客,那么房东也将很难要求房客继续支付租金。
问: 在疫情期间房客允许看房吗?
答:应该是不受影响的。根据法律命令,搬家或属于必要活动。严格意义上分析,如果已经计划好搬家,或者出于安全、卫生或宜居性的原因而必须搬家,或者因为居家令的原因需要居所而必须搬家,那么搬家可以被认为是必须的。

问:房客可以要求退还保证金吗?
答:除非有例外情况,房东必须在21天内退还房客的保证金。租户搬出后,房东只能出于以下原因从保证金的押金中扣款:未付租金,超出正常磨损范围的房屋损坏,清洁出租单元(仅使其与租户搬入时一样干净),如果是租约中规定的情况,或租户无法恢复或替换的相关私人财产。
问:如果公寓需要维修怎么办?
答:房客需要以书面方式联系房东。根据居家令,水管工、电工和其他为住所维修的人员均被认为是必须的。 如果房客需要维修,请尽快以书面形式与房东联系,并具体说明情况。与房东以书面请求或确认电话等方式积极跟进,不要随便停交租金。对损坏或有问题的地方进行拍照。如果问题得不到解决,房客还可以致电城市检查人员或法规实施部门。在此之后,如果问题还不能得到解决,房客可以对房东采取法律行动。需注意的是,法律规定无论房客是否支付租金,房东都必须履行这些规定。
Law Offices ofPaul P. Cheng & Associates,W: http://PPRCLaw.com,A: 790 E. Colorado Blvd., Suite 260, Pasadena, CA 91101,EN: (888) 356-4937 ,CN: (626) 570-8888

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